mardi 9 juillet 2019

Un point chaud.

Suivi d'un dossier que je connais bien : l'isolation thermique d'un bâtiment.

Pour un petit immeuble "montmartrois" parisien de 4 étages et demi, pour le seul ravalement thermique et la toiture isolée ce sera 400.000 euros, deux façades, une rue, une cour.

Cela concerne grosse modo une vingtaine de lots (lire appartements), réunis ou non.

Pour 27 m2 :  24.000 Euros
Pour 50 m2 :  48.000

Attention !!! : On ne ravale pas directement. Je vous ai donné le prix des entreprises de ravalement/isolation toiture, pas le prix des travaux obligatoires en amont.

à savoir : diagnostiques plomb, etc... des parties communes de l'immeuble, amiante, parties communes et façades. Le tout s'élève à plus de 6000 euros.

à la première tache de plomb, on doit absolument arracher le revêtement de la cage d'escalier et repeindre "en provisoire". Facture et facture à venir.

à la première tache d'amiante, y compris de 10 cm2, on doit faire appel aux "désamianteurs" qui arrivent en combinaisons de cosmonautes, délogent les occupants pour une dizaine de jours à leurs frais ou à celui de leur bailleur et déposent une machine qui tourne h24 pour "nettoyer la zone". Cette intervention obligatoire est hors de prix. 

Ensuite il faut payer les ingénieurs/structures, les sondages du sol en caves, etc... car selon le type de construction, pierres, pierres et briques, plâtre et bois, etc... ce ne seront pas les mêmes matériaux d'isolation à employer.

Et, bien sur, il faut abonder le compte de l'architecte de la première étape à la dernière... Obligatoire.

Les copropriétaires sont tenus de prendre une assurance dommage/ouvrage dont le montant est proportionnel aux dépenses...

De 400.000 on passe à environ 500.000 euros. Je compte environ plus de 100.000 payés en amont de tous travaux d'isolation thermique.

Et là, je suis en dessous des réels tarifs mais je n'ai pas envie de reprendre toutes les factures. ;)

Notamment des factures de travaux d'électricité et de plomberie. En effet, un ravalement thermique nécessite des circuits d'eau et d'électricité "aux normes".

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Pour 50 M2 on en est à 70.000 euros, fourchette basse, croyez moi sur parole.
Pour 100M2 ... faites le compte !


Le Gain :


-Moins 12% sur les factures EDF....l'hiver ! Car l'isolation thermique n'a aucune incidence sur la baisse des températures dans les "lots" liée à la  chaleur. Les amateurs devront toujours se payer des climatiseurs en été.


- à savoir que les sommes injectées pour le ravalement thermique ne seront jamais récupérées. Elles ne seront jamais amorties. Sur 27 m2 avec un loyer de 800 euros brut, combien faudra-t-il d'années de location pour avoir un retour sur investissement ? 


-Pour les locataires, c'est pire. Le bailleur aura le droit d'augmenter son loyer d'au moins 10%.

Dans mon immeuble, la majorité des locataires vivent dans 27M2. Ils ne payent qu'environ 40 euros/2 mois d'EDF.
Ils feront donc une économie sur les 6 mois d'hiver de : 2 euros/mois.


Par contre sur un loyer de 800 euros brut, leurs bailleurs pourront passer à 880 euros/ mensuel.


Perte mensuelle pour le locataire : 78 euros/mois.


Bien ouèj !


---- résumé :


-Le bailleur ne récupèrera jamais sa mise de fonds
-Le locataire sera ponctionné.

----- Il y a pire que les immeubles parisiens.... il y a les pavillons individuels et les "logements sociaux".

-Les locataires de parcs publics verront leur loyer augmenter et leur Aide au Logement diminuer.

-Les propriétaires de maisons individuelles devront isoler leur habitat par le sous-sol, la toiture et les murs. (OUCHHHH).

-Il ne s'agit plus de laine de verre ou de roche, là ! Ok ?

S'ils ne peuvent pas isoler les murs par l'extérieur, ils devront isoler par l’intérieur et perdre des M2. Et, en plus, car la loi est la même, revoir leurs installations plomberie et électricité.

S'ils ne peuvent pas isoler leur sol par le plancher haut du sous-sol, ils devront l'isoler par le plancher du RdC.


- les chaudières devront être "basse consommation", etc...

Sinon ? le prix de leur bien à la vente baissera proportionnellement aux travaux non-exécutés. Et une somme sera séquestrée chez le notaire puis reversée au vendeur... plus tard...

------Conclusion :

- Soit on isole pour les générations futures. Pourquoi pas ? 

- Soit on paiera une taxe carbone, un "sur-impôt-Habitation"...

- Soit on vend pour déménager dans 12 M2.

C'est de la spoliation, certes ! mais pour le "bien". 

Les "institutionnels" vont racheter massivement dans les zones tendues. Racheter aux petits copropriétaires qui ne peuvent envisager de tels travaux à de tels coûts.

Et ils augmenteront le prix des loyers de 20% ? En même temps...."on ne peut pas tondre un œuf !"

Dans les zones à faible demande immobilière les prix vont encore chuter.

L'épargne des ménages va prendre un gros, un gros coup !


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Pour finir, la semaine dernière, j'étais avenue de la Bourdonnais.

Dans le même quartier :




Je regardais les immeubles, avec leurs balcons en encorbellement, qui donnent sur la Tour Eiffel....Je me demandais si leurs occupants seront tenus de prévoir une isolation thermique...avant 2023 !


Il y a des "aides publique". Mais, selon les copropriétés et leurs occupations, elles ne sont pas identiques.


Un propriétaire occupant de 100m2 touchera davantage qu'un bailleur de 25m2.


Les aides publiques ne sont débloquées qu'à la fin des travaux, sur facture et, en ce qui concerne Paris, après l'aval de l'architecte des bâtiments de France.


Autant vous dire qu'il faudra attendre pour envisager d'être "remboursé" de 35 à 70% des sommes qu'on doit obligatoirement acquitter et avancer.

Les aides ne sont pas un crédit ou un affacturage.
 

Il existe des "prêts du Crédit Foncier" à taux zéro %. C'est le syndic qui le contracte.

Une idée de tarifs ? Pour 30.000 euros c'est 300 euros/ mois pendant 10 ans. Ce prêt n'existe pas sur 30 ans...




La bonne nouvelle pour les bailleurs c'est qu'ils peuvent se déclarer en "déficit foncier" mais...seulement pour ceux qui remplissent la fameuse "2044"...





En ce qui concerne l'isolation des maisons individuelles, c'est pareil. En plus cher, car moins souple et avec des aides publiques moins évidentes à obtenir.

Sachant que le département comme la commune et la région participent, donc... selon l'état des finances publiques ... des perdants et des gagnants sur le même territoire...

Un bienfait de plus à mettre à l'actif de la régionalisation...

Autant finir ses jours dans un abri de jardin en bois livré-monté ! une mobylette et hop !




Bien moins cher qu'un ravalement thermique !!!! voir ici
(€ 35.405,00 pour 120 m2).